Na lotada sala de conferências de um grande investidor institucional no final de 2009, um investidor perguntou ao dono de uma empresa de incorporação imobiliária global por que tanto de seu bom dinheiro fora investido em projetos de desenvolvimento obviamente fracassados. A resposta foi: Porque poderíamos .

Essa anedota levanta uma série de questões sobre freios e contrapesos, alinhamento de interesses, mas também a compreensão (ou, neste caso, interpretação errônea) do momento do mercado. Nós analisamos performance passada , dinâmica de mercado e riscos e mercados / produtos-alvo daqui para frente, expectativas de rendimento e taxa de juros , imóveis privados mercados de dívida e impactos tecnológicos . Fornecemos algumas orientações aos investidores sobre como analisar os potenciais investimentos em imóveis comerciais em 2020 e como evitar interpretações errôneas comuns do mercado.

O setor imobiliário 10 anos após o Big Bang - como nos saímos?

Após a crise financeira global em 2009, a maioria dos investidores institucionais reduziu significativamente sua exposição imobiliária. No entanto, o imobiliário comercial, como uma classe de ativos distinta, teve um ressurgimento notável desde então, com níveis de alocação sem precedentes em carteiras de investimento institucional, com instituições que investem ativamente em imóveis crescendo de apenas 72% em 2014 para 96% em 2019.

Essa tendência se refletiu no aumento constante das alocações de imóveis entre os principais participantes do mercado, bem como no aumento do número relativo de participantes do mercado.

Investindo ativamente em imóveis, todas as instituições

Essa tendência foi impulsionada principalmente por um maior foco na gestão de risco, alocação estratégica de ativos e, como resultado, esforços de diversificação após a crise financeira. Injeções de liquidez significativas devido às políticas de QE dos bancos centrais e vários cortes nas taxas de juros, alimentando o aumento do apetite por alavancagem no mercado imobiliário, ajudaram bastante o desempenho do mercado.

A julgar pela análise de desempenho relativo de 2005 a 2018, esses fatores (QE e cortes nas taxas de juros) beneficiaram o setor imobiliário em particular, uma vez que lidera o ranking de desempenho em três dos nove anos entre 2010 e 2018, ficando em segundo ou terceiro em três outras ocasiões.

Desempenho de classe de ativos 2005-2018

Então essa é a configuração do terreno até o momento, para onde isso nos leva a partir daqui?

Dinâmica de mercado e riscos futuros

Os mercados de ações mostraram um desempenho estelar em 2019, tornando bastante difícil para os investidores institucionais manterem suas fortes alocações imobiliárias. Além disso, sinais de fadiga do mercado aparecem em alguns cantos do mercado, impulsionados menos pela pressão ascendente sobre a inflação e as taxas de juros, mas sim por riscos geopolíticos com impactos potencialmente negativos sobre o crescimento econômico e, portanto, a demanda pela maioria dos sub-ativos (correlacionados) Aulas.

Recentemente, o coronavírus interrompeu a vida globalizada como a conhecemos, com cidades cada vez maiores tornando-se silenciosas, a vida agitada nas ruas termina com quarentena, shoppings movimentados esvaziando e a indústria turística cada vez maior parando. O setor imobiliário, como companhias aéreas, bens de consumo de alta velocidade (FMCG) e outros sentirão a lacuna de demanda resultante. Isso provavelmente será amortecido por intervenções do governo e do banco central. No entanto, a extensão total só será visível com um intervalo de tempo típico da indústria de 6 a 12 meses, conforme os projetos atrasam, o financiamento está acabando ou o foco do investidor muda. Então, ainda não acabou.

A crise atual proporcionará oportunidades, como a reorganização das cadeias de abastecimento (novos centros logísticos e instalações de produção), sedes de empresas distribuídas (novos edifícios de escritórios usados ​​como segunda sede ou locais de backup como medidas de mitigação de risco) ou instalações médicas adicionais a serem preparado para qualquer crise futura. Portanto, fique atento e vamos reavaliar o mercado no início de meados de 2021.

Mercados-alvo e produtos futuros

Ao longo do ciclo atual, uma tremenda oportunidade se forneceu nos mercados desenvolvidos (por exemplo, EUA, Reino Unido, apesar do Brexit, Alemanha, França, Japão e Austrália) impulsionada pela necessidade de criar diversificação de portfólio, mas o mais importante, pelo QE pós-crise e políticas de juros dos bancos centrais na Europa e na América. A Ásia - em particular a China e, em certa medida, a Índia e o Sudeste Asiático - também registrou entradas de capital significativas.

Após fortes expectativas de crescimento do PIB, os mercados imobiliários na França, Espanha, Alemanha, Austrália, Coréia do Sul e Cingapura devem permanecer um foco de investimento no futuro previsível. Isso também se aplica a Hong Kong, com algumas ressalvas em torno dos eventos recentes.

Espera-se que os mercados nos EUA, Reino Unido e outros países europeus menores tenham um desempenho em par com seu padrão de PIB de longo prazo e, como tal, espera-se uma demanda dos investidores bastante cautelosa.

O mercado imobiliário chinês deve experimentar uma desaceleração na atividade de investimento devido ao crescimento do PIB atingindo um patamar, a menos que a atividade de investimento induzida pelo governo substitua a lacuna de financiamento esperada devido ao sentimento cauteloso do capital privado.

Espera-se que todos os tipos de produtos imobiliários permaneçam atraentes, no entanto, as preferências individuais dos investidores continuarão a variar dependendo do apetite de risco, estrutura de portfólio atual, viés regional / doméstico, bem como investimentos disponíveis e conjuntos de habilidades de gestão de ativos.

Em geral, espera-se que a tendência de “muito dinheiro perseguindo o mesmo negócio” continue a resultar em menor disponibilidade do produto, aumento de preços e contração do cap rate associado.

Espera-se que a escassez de terrenos para construção resulte no aumento do reaproveitamento de locais brownfield e na renovação de ativos pré-usados, especialmente nas áreas metropolitanas. Megaprojetos nos últimos anos, como o redesenvolvimento do Hudson Yard em Nova York, apóiam essa suposição.

Outras Tendências de Mercado

• Custo de construção crescente
• Consciência ESG incluindo:
  • Edifícios mais verdes e com maior eficiência energética
  • Códigos de construção atualizados (por exemplo, melhorias de segurança contra incêndio e resistência a terremotos)
  • Acessibilidade de habitação garantindo estabilidade social
  • Resolvendo problemas relacionados às mudanças climáticas (relocações de cidades devido ao aumento do nível do mar)
• Soluções aprimoradas da PropTech (edifícios inteligentes)
• Imóveis como serviço (WeWork)
• Atualizações de infraestrutura (para acomodar o crescimento econômico ou renovar a infraestrutura existente)
• O risco para classes específicas de ativos - varejo (compras online), residencial (controle de aluguel), escritório (trabalho remoto) - precisa ser avaliado e modelado em sua respectiva lista de aluguel.

Expectativas de rendimento

As expectativas de rendimento imobiliário para 2020 em diante continuam atraentes em:

• Cerca de 6% ao ano (incl. 4% de rendimento) para a China
• Cerca de 5% (incl. 4% de rendimento de renda) para a Europa, com uma desaceleração adicional da parcela de valorização do capital
• 5,5% (incl. 4% de rendimento de aluguel) para os mercados dos EUA, com crescimento esperado para acelerar após as eleições presidenciais de 2020

Mercados de dívida de imóveis comerciais privados

Os mercados imobiliários comerciais para dívida experimentaram mudanças estruturais significativas durante o ciclo atual, sendo a mais proeminente o surgimento de credores não tradicionais, bem como um turbilhão de arrecadação de fundos para fundos de dívida.

Descida acentuada: o capital total levantado para fundos de dívida caiu drasticamente no ano passado, após um recorde de 2017

Inicialmente considerados como preenchedores de lacunas para a redução da atividade de crédito dos bancos comerciais após a crise financeira de 2009, os fundos de dívida hoje em dia oferecem uma oportunidade interessante de investimento de geração de renda para investidores institucionais. Dada a garantia subjacente, bem como a prudência continuada com relação aos rácios empréstimo-valor (LTV) aplicados, o risco de queda para os investidores tende a ser significativamente menor do que no caso de investimentos em ações por meio de veículos de fundos ou investimentos diretos. Em alguns casos, permite uma diversificação interna de risco / retorno para investidores em ativos específicos, fornecendo financiamento ao longo de toda a estrutura de capital.

Dada a combinação de precificação especializada, gestão de dívida e habilidades imobiliárias necessárias, os investidores institucionais e escritórios familiares buscam principalmente exposição à dívida por meio de veículos de fundos e / ou mandatos dedicados para gestores de ativos especializados (por exemplo, sidecars de fundos).

Taxas de juros e taxas de empréstimo sobre valor (LTV)

As taxas de juros para imóveis comerciais permanecem competitivas na maioria dos mercados desenvolvidos. Os principais fatores, como no passado recente, são as taxas mais baixas do banco central. Enquanto a taxa de juros de 10 anos oscila firmemente na faixa de 1,5-1,75%, a taxa básica da zona do euro permanece firmemente em território negativo (atualmente em -0,50%), com pouca mudança no horizonte para o último.

A abundância de provedores de dívidas (tradicionais e não tradicionais, como seguradoras ou fundos de dívidas) coloca pressão adicional nas margens dos credores, com a ressalva de que a diferenciação de preços para maior risco político e econômico em mercados específicos permanece intacta. Consequentemente, o panorama da margem do credor na Europa está atualmente em 100 bps (França / Alemanha), 175 bps (Itália), 170 bps (Reino Unido). Isso resulta em taxas de financiamento bastante atraentes e que aumentam o retorno.

No entanto, com as avaliações já nas alturas em alguns sub-mercados europeus, avaliações realistas e diligência devida os procedimentos são essenciais para evitar que os negócios se estendam em demasia à medida que o ciclo gira.

Apesar do aumento da concorrência entre os credores, a subscrição permanece prudente, com os índices de LTV (60-70%) e o covenant da dívida estáveis.

As margens do credor nos EUA refletem as expectativas de crescimento do PIB mais cautelosas e estão em torno de 150-200 bps. Com uma taxa básica de 1,5-1,75%, resulta em taxas médias de financiamento em torno da marca de 3-3,75%, com expectativa de LTV semelhante à da Europa.

Custos de construção

Impulsionados pela demanda do mercado, mas também pela grande quantidade de liquidez disponível para todos os tipos de investimentos imobiliários, os mercados globais de construção estão em alta.

De acordo com a pesquisa de custo de construção mais recente publicada por Turner e Townsend , uma das maiores consultorias imobiliárias globais, 35 mercados são considerados quentes / quentes / superaquecidos, com mais 23 aquecendo e apenas cinco esfriando. Os aumentos nos preços da construção são observáveis ​​principalmente na América do Norte, com a construção orientada para a indústria de tecnologia no mercado de São Francisco liderando o pacote, com um aumento de preços de 6% ano a ano (ano a ano) entre 2019 e 2020, seguido por Vancouver (+ 5%) e Indianápolis (+ 4%). Amsterdã (+ 9% a / a) e Frankfurt (+ 4% a / a) viram os maiores aumentos de custos na Europa.

No futuro, São Francisco e Houston na América do Norte, Amsterdã, Frankfurt e Paris na Europa, Xangai na China, Riade e Muscat no Oriente Médio, Dar es Salaam na Tanzânia, bem como Brisbane e Perth na Austrália são considerados como tendo o maior potencial para aumento do custo de construção.

Expansão do Mercado Investível

Durante o ciclo atual, o mercado de imóveis comerciais para investimento expandiu-se significativamente. Isso foi impulsionado principalmente pelos requisitos de tijolo e argamassa do setor de tecnologia na forma de depósitos e centros de dados. Outro grande impulsionador tanto no mercado imobiliário quanto no de infraestrutura foi a entrada de investidores institucionais em setores anteriormente fragmentados, com lotes únicos insuficientes para absorver capital significativo. Os exemplos incluem moradia estudantil, hospitais e lares de idosos. Alguns deles nem faziam parte do universo de investimentos em alguns mercados, mas foram disponibilizados devido à desregulamentação e à necessidade de profissionalizar as funções governamentais.

Dados os desafios orçamentais enfrentados por alguns mercados desenvolvidos e, sobretudo, emergentes, prevê-se que esta tendência cresça. O fluxo de renda constante e relativamente estável de algumas dessas categorias de ativos aumenta a atratividade do portfólio, especialmente para investidores com foco em rendimento de renda, como fundos de pensão.

No entanto, tendo em mente a velha regra prática: “Quanto mais especializado um ativo, menos líquido ele é”, deve-se prestar atenção especial aos usos alternativos em potencial, à comercialização e à proteção contratual contra perdas.

Digitalização e impacto da tecnologia

Desenvolvimentos recentes no espaço imobiliário são caracterizados por inovações baseadas em tecnologia de base ampla, comumente chamadas de PropTech. Com investimentos totais da VC PropTech de US $ 16 bilhões apenas em 2019, a digitalização - e a PropTech em particular - terá um impacto profundo no setor imobiliário daqui para frente.

Consequentemente, 87% dos participantes do mercado na Europa esperam um aumento nos gastos da PropTech nos próximos 3-5 anos, de acordo com o 2020 Emerging Trends in Real Estate da PwC.

Investimento / uso da PropTech nos próximos 3-5 anos

Principais tendências que impactam o setor de imóveis comerciais

Nos últimos 10 anos, o setor de imóveis comerciais mudou para a rua principal em termos de apelo de mercado e, na maior parte, atendeu à diversificação dos investidores e às expectativas de aumento de rendimento com relação ao desempenho geral da carteira.

No entanto, com preços já altíssimos e desafios geopolíticos e macroeconômicos significativos pela frente, os próximos 10 anos apresentarão desafios significativos. Conseqüentemente, alguns participantes do mercado devem examinar suas capacidades internas necessárias para gerenciar carteiras e ativos em águas turbulentas.

Dado o período prolongado de “Construção de confiança institucional” desde 2009, pode ser necessária uma violenta queda do mercado para ver quem aprendeu a lição ou, para citar Warren Buffett: “Só quando a maré baixa é que você descobre quem está nadando pelado.”

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Leitura adicional de bens imobiliários no blog de finanças do ApeeScape:

• Complexo, mas integral: uma visão geral das cachoeiras imobiliárias
• Como compreender e avaliar os investimentos de fundos imobiliários privados
• Avaliação de bens imobiliários usando análise de regressão - um tutorial

Compreender o básico

Qual é o tamanho do setor de imóveis comerciais?

O setor de imóveis comerciais nos Estados Unidos é de US $ 1,2 trilhão, de acordo com o IBIS.

Quais são os principais riscos para o setor de imóveis comerciais?

Mudanças climáticas, conflito comercial EUA-China, conflito do Irã, surto de coronavírus, conflito da Líbia.

Quais são as principais tendências que impactam o setor de imóveis comerciais?

1) Dados em tempo real maiores e melhores por meio de tecnologia de sensor aprimorada e conectividade; 2) Soluções de gerenciamento de processos front-to-end; 3) SaaS; 4) Construção verde; 5) impressão 3D